近日，高力国际举办《新时代下中国物流地产市场展望暨租金地图2.0版发布》新闻发布会，发布了包含33个热点城市的物流仓储租金地图。

外资蜂拥而入

　　在新冠肺炎疫情的“黑天鹅”效应下，外资大举进入物流领域，物流领域再次成为外资的新投资热点。据不完全统计，今年以来，物流地产领域发生了至少8起投资。

　　1月，新宜中国与英联投资设立合资公司，共同开发位于中国门户城市的现代化物流基础设施项目，总投资金额约2亿美元;同月，ESR与新加坡政府投资公司成立合资经营企业，总投资金额约5亿美元。

　　3月，亚腾资产管理有限公司完成了对乐歌集团多数股权的收购，以发展其物流平台。

　　4月，领盛宣布完成中国物流基金首期6.81亿美元募集;同月，世邦魏理仕环球投资与乐歌集团宣布完成55亿元的CBRE LOGOS中国物流基金募集。

　　5月，新宜中国引入战略投资人摩根资产管理，双方共投6亿美元成立物流合资平台。

　　6月，万纬物流首期纯权益型类REITs在深交所挂牌，此次发行的首期类REITs规模为5.732亿元，产品期限为3+3+2年。

　　8月，宇培集团成功发行5.3亿元物流仓储设施类CMBS。

新经济成为“座上宾”

　　截至2020年上半年，中国物流地产市场总供应量超过6000万平方米，较去年同期增长5%;平均净有效租金达1.06元/平方米/天，租金同比略有下滑，主要由于核心城市土地供应愈发收紧，新增供应主要位于非核心区域从而租金报价较低。

　　上半年，中国物流地产市场总供应量较去年同期增长16%，全国总出租率达85%。

　　华北物流地产市场方面，截至2020年第二季度，北京物流地产市场总供应量约241万平方米，平均租金达1.73元/平方米/天，出租率达95%;天津总供应量约462万平方米，平均租金达0.97元/平方米/天，出租率达86%;廊坊总供应量约46万平方米，平均租金达1.27元/平方米/天，出租率达95%。

　　2020年以来，华北物流市场代表成交客户包括顺丰、快客、伊利、丰田物流、三只松鼠和锅圈等，这些新经济公司在天津、廊坊等城市新增超过10000平方米的仓储面积。

　　据了解，在北京物流地产市场中，顺义区的租金最贵，单位项目的租金已经超过2元/平方米/天。

　　高力报告显示，除了北上广深，广东的江门、惠州、中山，福建的漳州、泉州，浙江的温州、金华，山东的青岛、济南，河南郑州，河北廊坊，黑龙江的哈尔滨以及上海周边城市等是最近几年比较热门的物流城市。

　　产业及工业地产华北区董事吴涛指出，今年以来租户呈现以下七点变化趋势：第一，包括每日优鲜、德邦等企业都开始布局自建物流仓储项目;第二，电商巨头商业模式转型;第三，前置仓崛起;第四，租户对高标仓的认可度不断攀升;第五，冷链仓储需求持续增长;第六，垂直电商需求不断增长;第七，租户租赁决策流程加快。

高标仓需求飙升

　　针对高标仓的需求飙升，吴涛在现场解释道，十几年前，如果你去租一个高标仓大家会把你当怪物看，但是现在大家渐渐意识到，高标仓可能它的价格会贵一些，但高标仓的高度足够高、地面承重足够大，可以提高租户的使用率。

　　此外，垂直领域专业电商蓬勃发展，生鲜类电商美菜网、本来生活，社交电商拼多多，内容电商快手、抖音、小红书，汽配电商汽车之家、途虎养车等也开始进入到租赁市场。

　　“电商物流的仓储需求呈显著增长，短期内，这些商家还是会以租赁仓库为主，但未来当他们发展的足够壮大，不排除他们像菜鸟、京东一样，也开始自己买地建仓库。”吴涛称。

　　未来物流仓储项目会发生哪些变化?

　　吴涛指出，因为土地集约，多层库将逐步成为市场主流，多层坡道库也会有更多的发展，在园区里会有一些配套的综合楼，此外，具备高规格的建设标准、节能环保、用户友好性能提升、智能化等性能的仓储项目将在未来成为主流。